Page 17

Gifhorn_61_01

Planen und Bauen im Landkreis Gifhorn  |  15 Festsetzung eines Bebauungsplans Art der baulichen Nutzung Die Art der im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes zulässigen baulichen Nutzungen ergibt sich aus den jeweils festgesetzten Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Diese beschreibt in den §§ 2 bis 11 mögliche Typen von Baugebieten wie Reine oder Allgemeine Wohngebiete, Dorfgebiete, Misch- oder Gewerbegebiete. In der Regel werden dort für jeden Baugebietstyp allgemein und ausnahmsweise zulässige Nutzungen bestimmt. Zu den allgemein zulässigen Nutzungen eines Allgemeinen Wohngebietes zählen zum Beispiel Wohngebäude oder Anlagen für kirchliche oder soziale Zwecke, ausnahmsweise können jedoch unter anderem auch Beherbergungsbetriebe, Gartenbaubetriebe oder Tankstellen zugelassen werden. Durch textliche Festsetzungen können allgemein zulässige Nutzungen ausgeschlossen werden, ausnahmsweise zulässige Nutzungen können aber auch allgemein zulässig werden. Die Zweckbestimmung des festgesetzten Baugebietstyps muss jedoch gewahrt bleiben. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes wird in der Regel bestimmt über die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse und/oder die zulässige Höhe baulicher Anlagen. Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche bauliche Anlage je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Bei einer festgesetzten GRZ von zum Beispiel 0,3 dürfen maximal 30 % der Grundstücksfläche mit der so genannten Hauptnutzung überbaut werden. Zur Hauptnutzung zählen bei Wohngebäuden auch Balkone, überdachte Terrassen oder Wintergärten. Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen sind mitzurechnen, durch sie darf die festgesetzte GRZ jedoch um 50 % überschritten werden (so genannte GRZ II) – bei einer festgesetzten GRZ von 0,3 also bis zu 0,45 beziehungsweise 45 % der Grundstücksfläche. Die textlichen Festsetzungen können hierzu jedoch auch anders lautende Regelungen enthalten (§ 19 BauNVO). Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die GFZ wird nach den Außenmaßen eines Gebäudes in allen Vollgeschossen ermittelt (§ 20 BauNVO). Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse kann als Höchstmaß oder als zwingend einzuhalten festgesetzt werden. Was ein Vollgeschoss ist, bestimmt sich nach landesrechtlichen Vorschriften, in Niedersachsen nach der NBauO (§ 2 Absatz 7 NBauO). Die Höhe baulicher Anlagen kann ebenfalls durch den Bebauungsplan begrenzt werden. In den textlichen Festsetzungen ist dann ein Bezugspunkt zu definieren, von dem aus die Höhe zu bemessen ist (§ 18 BauNVO). Bauweise Die Bauweise kann unter anderem als offene Bauweise mit Einzelhäusern, Doppelhäusern oder Hausgruppen (mit seitlichem Grenzabstand) oder geschlossene Bauweise (ohne seitlichen Grenzabstand) festgesetzt werden. Ist die offene Bauweise festgesetzt, kann die Zahl der zulässigen oben genannten Hausformen z. B. auf eine oder zwei begrenzt werden (§ 22 BauNVO). Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubare Grundstücksfläche kann durch die zeichnerische Festsetzung von Baugrenzen, Baulinien oder Bebauungstiefen bestimmt werden (§ 23 BauNVO), wobei die Festsetzung von Baugrenzen am üblichsten ist. Festgesetzte Baugrenzen dürfen von Gebäuden oder Gebäudeteilen nicht überschritten werden, bei festgesetzten Baulinien muss auf dieser Linie gebaut werden. In beiden Fällen kann das Vortreten (Baugrenzen) beziehungsweise Vor- und Zurücktreten (Baulinien) von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß auf Antrag zugelassen werden. Nebenanlagen, Garagen, Carports und Stellplätze können auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden, sofern im Bebauungsplan nichts anderes durch eine textliche Festsetzung geregelt ist. Grünordnerische Belange, Grünflächen Grünordnerische Belange können zum Beispiel durch textlich festgesetzte Anpflanzungsgebote für die Baugrundstücke geregelt werden. In Ortsrandlagen werden häufig auch zeichnerische Festsetzungen als „Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern“ angewandt, wobei dann in den textlichen Festsetzungen geregelt wird, wie, in welchem Umfang und eventuell auch wann diese Anpflanzungen zu realisieren sind. Solche Flächen stehen für Bebauungen jedweder Art (zum Beispiel Schuppen und Spielgeräte) nicht zur Verfügung. Darüber hinaus können öffentliche oder private Grünflächen unterschiedlicher Zweckbestimmung (zum Beispiel Parkanlagen, Sportplätze, Spielplätze) zeichnerisch festgesetzt werden. Verkehrsflächen Die in einem Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsflächen können ebenfalls unterschiedliche Zweckbestimmungen haben, zum Beispiel als verkehrsberuhigter Bereich oder als Fuß- und/oder Radweg. Planzeichenverordnung 1990 Als Planzeichenverordnung 1990 bezeichnet man die Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts. Die Verordnung regelt die in Bauleitplänen zu verwendenden Planzeichen. In den Bauleitplänen sind die verwendeten Planzeichen regelmäßig über eine Legende zu erläutern. Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) bzw. Gestaltungsvorschriften Die Niedersächsische Bauordnung ermächtigt die Gemeinden, in einer Satzung örtliche Bauvorschriften zu erlassen, die auch gestalterische Anforderungen an bauliche Anlagen enthalten können. Ermächtigungsgrundlage dafür ist § 84 NBauO. Gestaltungsvorschriften können als eigenständige Gestaltungssatzungen auftreten oder in Form von sonstigen gestalterischen Festsetzungen im Bebauungsplan. Das BauGB gibt hierzu in § 9 Abs. 4 BauGB die Ermächtigung, landesrechtliche Inhalte in den Bebauungsplan aufzunehmen. Gestaltungssatzungen oder einzelne Regeln können die Gebäude betreffen (Dachform, Fensterformen, Materialien und Farben), Werbeanlagen oder auch die Gestaltung von Freibereichen, ins


Gifhorn_61_01
To see the actual publication please follow the link above