13. Wirtschaftlichkeitsaspekte und Baufinanzierung

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Planen und Bauen im Landkreis Gifhorn  |  43 13. Wirtschaftlichkeitsaspekte und Baufinanzierung Die Wirtschaftlichkeit einer Immobilienmaßnahme wird nur zu einem Teil durch die Baukosten selbst bestimmt. Hinzu kommen die laufenden Bewirtschaftungskosten (zum Beispiel Instandhaltung und Energieverbrauch) – einen sehr großen Anteil machen in der Regel aber die Finanzierungskosten aus. Dies gilt zumindest für alle Objekte, die überwiegend fremdfinanziert werden müssen. Die Finanzierungskosten schlagen natürlich umso höher zu Buche, je höher die Baukosten sind, die finanziert werden müssen, und je höher das Zinsniveau in dem Zeitraum ist, in dem die Finanzierung erfolgt. Durch eine optimale Finanzierung können gegenüber einer weniger guten Finanzierung daher höhere Baukosten leicht ausgeglichen werden. Die Erkundigungen von Bauherrinnen und Bauherren zur individuellen, optimalen Finanzierung müssen daher ganz mit am Anfang der Überlegungen stehen. Nachdem der Wunsch zu bauen konkret wird, das geplante Objekt erste Konturen annimmt und sich ein erstes, grobes Rahmenbudget abzeichnet, sollten Finanzierungsangebote eingeholt werden. Beratung durch mehrere Fachleute In die optimale Finanzierung gehen viele Kriterien ein. Die angehenden Bauherrinnen und Bauherren sollten nicht versäumen, sich frühzeitig von mehreren Fachleuten beraten zu lassen. Fachleute findet man bei der Hausbank, den Finanzierungsinstituten, den Bausparkassen und unter den freien Finanzierungsmaklerinnen und Finanzierungsmaklern. Je nach persönlicher Situation (Einkommen, Familienstand) können ganz unterschiedliche Finanzierungsmodelle vorteilhaft sein. Die Beratungen sollten über den Vergleich klassischer Finanzmittel hinaus auch stets staatliche Fördermöglichkeiten und gegebenenfalls die steuerlichen Gegebenheiten der Bauherrinnen und Bauherren beinhalten. Letztendlich erfordert eine Immobilienfinanzierung auch ein gutes Stück Vertrauen. Dauerhafte Tragbarkeit der Belastung Jede Bauherrin und jeder Bauherr muss sich überlegen, wie das Haus finanziert werden kann. Nur wer die gesamten Kosten aus eigenen Mitteln bestreiten kann, hat keine Belastungen aus der Finanzierung. Alle übrigen Kauf- bzw. Bauwilligen müssen Darlehen aufnehmen. Die vertretbare Verschuldung hängt von der tragbaren Belastung ab. Die Tragbarkeit ist wesentlich von dem monatlichen Nettoeinkommen bestimmt. Neben der aus dem Hauserwerb resultierenden Belastung muss der laufende Lebensunterhalt ebenfalls aus dem Nettoeinkommen bestritten werden. Darüber hinaus sollte auch noch ein gewisser Spielraum für nicht vorhersehbare Ausgaben vorhanden sein. Die mit dem Hauserwerb zusammenhängende Belastung setzt sich zusammen aus dem Kapitaldienst und den Bewirtschaftungskosten. Kapitaldienst nennt man die Summe aus Zinsen und Tilgung. Die Bewirtschaftungskosten werden leicht unterschätzt. Zu ihnen zählen die – gegenüber einer Mietwohnung meist höheren – kommunalen Gebühren für die Wasserversorgung, die Müllabfuhr und die Straßenreinigung, die Grundsteuer, Versicherungsprämien, die Kosten der Gartenpflege und der Heizungswartung und/ oder der Schornsteinreinigung sowie Instandhaltungskosten bzw. Einstellungen in die Instandhaltungsrücklage. Bei Neubauten sollte man mit etwa 2 bis 3 Euro je Quadratmeter Nutz- bzw. Wohnfläche im Monat rechnen. Neben den Betriebskosten sollte auch an die Unterhaltung der Bausubstanz gedacht werden. Hier sollten monatliche Rücklagen von wenigstens 1 Euro je Quadratmeter angesetzt werden. Die laufende Belastung muss dauerhaft tragbar sein. Der nach Abzug des Kapitaldienstes verbleibende Rest des Einkommens muss nicht nur ausreichend sein, um daraus den laufenden Lebensunterhalt und die Bewirtschaftungskosten bestreiten zu können, sondern sollte auch noch die Bildung von Rücklagen für nicht vorhergesehene Ausgaben zulassen. Dies bedeutet, dass Einkünfte, mit denen nicht auf Dauer gerechnet werden kann, auch außer Betracht gelassen werden sollten. Die Forderung dauerhafter Tragbarkeit beinhaltet ferner, dass man sich darüber im Klaren sein sollte, wie sich die Belastung über die Zeit entwickelt. Aus verschiedenen Gründen kann die Belastung in den nächsten Jahren steigen. Es ist daher ratsam – über die Anfangsbelastung hinaus – die Belastung durch die Baufinanzierung für die kommenden Jahre möglichst realistisch abzuschätzen. Auswirkung von Zinsänderungen Die Auswirkungen von Zinsänderungen auf die monatliche Belastung können erheblich sein. Belastungssteigerungen sind dann nicht gefährlich, wenn auch mit entsprechenden Steigerungen des Nettoeinkommens gerechnet werden kann. Solche Steigerungen waren in der Vergangenheit häufig zu beobachten – gerade bei Eigentumserwerbern, die oft ein überdurchschnittliches Einkommenswachstum erlebt haben. Ob dies auch weiterhin der Fall sein wird, ist schwer absehbar. Geht man davon aus, dass die laufende Belastung aus dem Kapitaldienst mittelfristig nicht mehr als ein Drittel des verfügbaren Einkommens ausmachen soll, so ergibt sich ganz zwangsläufig die Grundregel, dass die absolute Grenze für die Aufnahme von Fremdmitteln (Krediten) umso niedriger ist, je geringer das Haushaltsnettoeinkommen ist. Das heißt, dass weniger Verdienende einem stärkeren Zwang zur Auswahl eines möglichst preisgünstigen Objektes und zu möglichst hohen Eigenleistungen unterliegen als besser verdienende Haushalte. Das bedeutet keineswegs immer, dass es Bauwillige mit höherem Einkommen leichter haben als die mit niedrigem Einkommen. Wer zum Beispiel im ländlichen Gebiet bereits über ein Baugrundstück verfügt, selbst handwerkliche Fähigkeiten hat und mit Nachbarschaftshilfe rechnen kann, kommt auch mit einem geringen Einkommen meist leichter zum Eigenheim als wesentlich besser Verdienende, die in der Großstadt leben, für das Baugrundstück einen hohen Preis bezahlen müssen und keine Möglichkeit zu Eigenleistungen in Form von Selbst- und Nachbarschaftshilfe haben. Eine Möglichkeit, bei der Erwerbsentscheidung die geringere Belastungsfähigkeit bzw. ein unsicheres Einkommen zu berücksichtigen, besteht auch darin, dass man eine Gebrauchtimmobilie erwirbt. Diese ist in der Regel preiswerter, auch bei Berücksichtigung von notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen. Auf die Besonderheiten von Baufinanzierungen gebrauchter Immobilien wird an dieser Stelle jedoch nicht weiter eingegangen. Rechtzeitig mit dem Sparen beginnen Häufig wird die auf Erwerberinnen und Erwerber eines Eigenheims zukommende Belastung mindestens in den ersten zehn Jahren nach dem Bau oder Erwerb wesentlich höher sein als die Miete für die bisherige Wohnung. Gerade für Familien mit niedrigem Einkommen, die sonst nur wenig Eigenkapital erbringen können, empfiehlt es sich daher, zunächst über mehrere Jahre hinweg regelmäßig Eigenkapital anzusparen. Das kann zum Beispiel im Rahmen eines Bausparvertrages geschehen, der mit einer Anwartschaft auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen verbunden ist. Wer vor dem Bau oder Kauf bereits mehrere Jahre neben der Miete regelmäßig Sparleistungen erbracht hat, wird leichter mit den Teil III


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