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13. Wirtschaftlichkeitsaspekte und Baufinanzierung den Bürgen über. Dementsprechend sind die Zinsen bei einer solchen verbürgten Hypothek auch genauso niedrig wie bei einer erstrangigen Hypothek. Dazu kommt allerdings eine Bürgschaftsgebühr. Bürgschaften können in der Regel bei dem zuständigen Landesförderinstitut (NBank Telefon: 0511/30031-0) beantragt werden. Darlehen mit festem Zins Bei der Auswahl des Kredits sind die wichtigsten Merkmale der Zins, die Dauer der Zinsfestschreibung und – sofern vereinbart – das so genannte Disagio (Abschlag als vorausbezahlter Zins). Nur im Ausnahmefall ist der Zins für die gesamte Laufzeit des Kredits festgeschrieben. Zum Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist wird über den Zinssatz neu verhandelt. Dann kann auch unter Einhaltung einer Frist von in der Regel einem Monat die Bank gewechselt werden, wenn andere Kreditinstitute günstigere Konditionen bieten. Der Wechsel ist allerdings mit Kosten verbunden, da die Rechte der Gläubigerinnen und Gläubiger ins Grundbuch eingetragen werden müssen, es sei denn, neue und alte Gläubigerin oder Gläubiger einigen sich über eine Abtretung außerhalb des Grundbuches. Über die bei einer Umschuldung anfallenden Kosten sollten sich Schuldnerinnen und Schuldner bei den Kreditinstituten informieren. Darlehen mit variablem Zins Besonders Sparkassen und Kreditgenossenschaften, aber auch Banken, vergeben neben Darlehen mit Festzinssatz solche mit variablem Zinssatz. Bei ihnen wird der Zinssatz der jeweiligen Entwicklung des Kapitalmarktzinses angepasst. Daher geht aus den Kreditverträgen üblicherweise nicht hervor, wann und in welchem Ausmaß diese Anpassungen vorzunehmen sind. Die Frage, ob ein Darlehen mit Zinsfestschreibung oder mit Zinsanpassung günstiger ist, lässt sich nicht allgemein beantworten. Die Entscheidung ist abhängig von den Zinserwartungen, dem Wunsch nach einer – zeitlich befristeten – festen Belastung oder dem Wunsch nach Sondertilgungen oder vollständiger vorzeitiger Darlehensrückzahlung. Zinsfestlegungen Zinsfestlegungen für fünf bis zehn Jahre, aber auch 20 Jahre, führen zu überschaubaren Belastungen während eines langen Zeitraumes. Dies ist besonders für Haushalte, bei denen die Belastung einen großen Anteil am verfügbaren Einkommen ausmacht, ein großer Vorteil. Allerdings sind die Zinsen regelmäßig bei längerer Bindungsfrist höher. Bei manchen Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmern entsteht jedoch während der Darlehenslaufzeit auf Grund günstiger Umstände der Wunsch, die Darlehen schneller zu tilgen als ursprünglich gedacht. Während der Festschreibungszeit für den Zins ist dies jedoch ohne besondere Vereinbarung nur möglich, wenn Vorfälligkeitsentschädigungen in Kauf genommen werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist umso höher, je größer die Differenz zwischen dem geschuldeten Darlehenszins und dem am Kapitalmarkt für die Restlaufzeit erzielbaren Anlagezins ist. Sondertilgungen in begrenztem Rahmen ohne Vorfälligkeitsentschädigungen lassen sich allerdings auch vereinbaren. Darlehen mit variablen Zinsen ermöglichen dagegen nach der vereinbarten Kündigungsfrist Sondertilgungen und lassen sich ohne weitere Kosten vorzeitig vollständig tilgen. Es kann zu überlegen sein, den Kreditbedarf teilweise mit variablen Zinsen und teilweise mit festen Zinsen zu decken. 46  |  Planen und Bauen im Landkreis Gifhorn Bereitstellungszinsen Wenn eine Hypothekenbank, eine Bank, eine Sparkasse oder eine Bausparkasse Bauherrinnen und Bauherren oder Hauskäuferinnen und Hauskäufern eine Darlehenszusage gibt, dann verpflichtet sie sich, die zugesagten Geldmittel bereitzuhalten. Nun kann es vorkommen, dass die Schuldnerin oder der Schuldner die ihr oder ihm zugesagten Geldmittel noch nicht abgerufen oder die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen für eine Absicherung des Kredits noch nicht geschaffen hat. Während dieser Zeit zwischen Darlehenszusage und Überweisung des Geldes an die Schuldnerin oder den Schuldner – also während der Bereitstellungszeit – verlangt das Kreditinstitut unter Umständen eine Entschädigung, die Bereitstellungszinsen. Auch über die Bereitstellungszinsen kann mit der Bank verhandelt werden, insbesondere über die Fristen, in denen noch keine Bereitstellungszinsen erhoben werden. Bauherrinnen und Bauherren oder Käuferinnen und Käufer können viel Geld sparen, wenn sie ihre Eigenheimpläne genau mit den Finanzierungsplänen abstimmen. Selbsthilfe Heute werden nach § 36 des II. Wohnungsbaugesetzes (II. Wo- BauG) unter Selbsthilfe Arbeitsleistungen verstanden, die von den Bauherrinnen oder Bauherren selbst, von ihren oder seinen Angehörigen sowie von anderen unentgeltlich oder auf Gegenseitigkeit zur Durchführung eines Bauvorhabens erbracht werden. So gesehen wird die Selbsthilfe als „Muskelhypothek“ zur Erleichterung der Finanzierung von Wohneigentum gesetzlich berücksichtigt. Das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit sieht dementsprechend Dienst- oder Werkleistungen, die auf Gefälligkeit oder Nachbarschaftshilfe beruhen, sowie Selbsthilfe im Sinne des II. WoBauG als zulässig an. Selbsthilfe kann und darf also nicht als ungesetzliche Schwarzarbeit eingestuft werden. Allerdings ergeben sich in der Realität oftmals Probleme in der eindeutigen Abgrenzung. Selbsthilfe kann aber auch dann zu einem besonderen Problem werden, wenn ihr Anteil an der Gesamtfinanzierung überbewertet wird. Hierzu neigen Bauherrinnen und Bauherren immer wieder bei dem Bemühen um eine tragbare Finanzierung. Nicht selten wird dann später festgestellt, dass die eigenen Arbeiten auf der Baustelle die eigenen Kräfte überfordern. Prüflisten zur Finanzierung Prüflisten sind ein methodisches Hilfsmittel, um Vollständigkeit und Richtigkeit der eigenen Überlegungen zu überprüfen. Kostenplan, Finanzierungsplan, tragbare Belastung Auf dem Weg zum Wohneigentum müssen Bauinteressierte eine Vielzahl von Informationen möglichst lückenlos erfassen, ordnen und bei Bedarf auch fortschreiben. Der „Kostenplan“ soll durch seine ausführliche Darstellung von Einzelpositionen dazu anregen, alle in Betracht zu ziehenden Kosten innerhalb und außerhalb der Baufinanzierung möglichst genau und vollständig zu erfassen. Einem Nachfinanzierungsbedarf, der darauf zurückzuführen ist, dass einzelne Positionen der Kostenkalkulation schlicht vergessen worden sind, kann dadurch entgegengewirkt werden. Der nächste wichtige Schritt, aufbauend auf dem „Kostenplan“, besteht in der Erarbeitung eines möglichst gut auf die individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnisse von Bauinteressierten zugeschnittenen Finanzierungsplanes. Es ist zu prüfen, ob künftig im neuen Zuhause noch genug Geld übrig bleibt, um die Lebenshaltungskosten dauerhaft zu bestreiten. Ist dies nicht möglich, so sollte von der Realisierung des Immobilienwunsches derzeit abgesehen werden. Teil III


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