15. Der Kaufvertrag

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Planen und Bauen im Landkreis Gifhorn  |  49 Teil III Sobald sich Käuferin und Käufer sowie Verkäuferin und Verkäufer einig geworden sind, sollten die Käuferinnen und Käufer sich von den Verkäuferinnen und Verkäufern eine schriftliche Einwilligung zur Einsicht in das Grundbuch geben lassen. Damit kann beim Grundbuchamt das entsprechende Grundbuchblatt eingesehen werden. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages Jeder Grundstückskauf bedarf der notariellen Beurkundung. Notarinnen und Notare sind verpflichtet, Käuferinnen und Käufer sowie Verkäuferinnen und Verkäufer über ihre Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag aufzuklären und die Voraussetzungen für die Grundbucheintragung zu schaffen. Vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages sollten Käuferinnen und Käufer mit den Verkäuferinnen und Verkäufern über die Konditionen zur Übernahme von Eintragungen im Grundbuch verhandeln oder die Eintragungen vorher löschen lassen. Sämtliche derartigen Vereinbarungen sind auf jeden Fall im Kaufvertrag festzuhalten. Auch die Erschließungssituation sollte im Kaufvertrag festgehalten werden, zum Beispiel ob das Grundstück voll erschlossen ist oder welche Erschließungsmaßnahmen bzw. -kosten noch ausstehen. Zudem sollten sich Käuferinnen und Käufer im Kaufvertrag bestätigen lassen, dass das Grundstück frei von rückständigen öffentlich-rechtlichen Lasten und Abgaben ist. Ist dies nicht der Fall, sollte im Kaufvertrag vereinbart werden, wer nach endgültiger Abrechnung der Erschließungskosten eventuell Rückerstattungen erhalten soll oder Nachforderungen zu entrichten hat. Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung Beim Kauf einer Eigentumswohnung entscheidet man sich für eine besondere Eigentumsform. Sie ist eine Mischform aus Alleineigentum an der Wohnung (Sondereigentum) und einem bestimmten Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Gemeinschaftseigentum). Das Sondereigentum steht Käuferinnen und Käufern zur ausschließlichen und alleinigen Nutzung zu. Dazu zählen die zur Wohnung gehörenden Räume (auch Kellerräume), die nicht tragenden Wände, die Türen innerhalb der Wohnung sowie die Innenausstattung, also Elektro- und Sanitärinstallationen, Decken- und Wandputz, die Tapeten, die Fußbodenbeläge sowie die Innenseiten der Fenster und der Wohnungseingangstür. Das Gemeinschaftseigentum steht allen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern zum Mitgebrauch zur Verfügung. Dazu gehören das Grundstück, alle tragenden Gebäudeteile sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer dienen. An ihnen dürfen die einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer allein keine (baulichen) Veränderungen vornehmen. Käuferinnen und Käufer einer Eigentumswohnung werden also Mitglieder einer Gemeinschaft, die bestimmte Rechte einräumt, gleichzeitig aber auch Pflichten auferlegt. Die gesetzlichen Regelungen hierzu enthält das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das unter anderem die Aufstellung einer Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung fordert. In der Teilungserklärung und dem dazugehörigen Aufteilungsplan der betreffenden Wohnanlage wird festgelegt, welche Wohn- und Nebenräume sowie Gebäudeteile zu den einzelnen Eigentumseinheiten gehören. Aus dem Aufteilungsplan ist die Aufteilung des Gebäudes mit Lage und Größe der im Sonder- und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile erkennbar. Die Teilungserklärung wird in der Regel ergänzt durch Regelungen über die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer untereinander. In dieser „Satzung“, der Gemeinschaftsordnung, werden Regelungen über den Umgang mit der gemeinsamen Wohnanlage getroffen, die die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes ergänzen oder abändern können. Auch diese Vereinbarungen sind für Käuferinnen und Käufer von weitreichender Bedeutung, da sie hiermit an wesentliche Rechte und Pflichten gebunden werden. Es werden Sondernutzungsrechte (für Gartenflächen, Kfz-Stellplätze usw.) vergeben, das Stimmrecht und der zukünftige Stimmanteil in der Eigentümerinnen- und Eigentümerversammlung festgelegt sowie die Aufteilung der laufenden gemeinschaftlichen Kosten (etwa nach Wohnfläche beziehungsweise Anzahl der Wohnräume oder nach Anzahl der Bewohnerinnen und Bewohner) bestimmt. Eine Gemeinschaftsordnung kann wie eine Teilungserklärung nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer und mit einer Eintragung ins Grundbuch abgeändert werden. Vor der Unterschrift unter einen entsprechenden Kaufvertrag sollten sich Käuferinnen und Käufer insbesondere über die Regelungen in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung informieren. 15. Der Kaufvertrag


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