17. Bauunternehmerinnen und Bauunternehmer

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17. Bauunternehmerinnen und Bauunternehmer Handwerkerinnen und Handwerker Die Bauleistungen (zusammengefasst in „Gewerken“) werden meistens an spezialisierte Handwerksunternehmen wie Maurer-, Zimmerei-, Dachdeckerei- oder Haustechnikbetriebe vergeben. Bei einem Einfamilienhaus sind dies vielfach bereits bis zu 20 verschiedene Gewerke. Die Koordination übernimmt die Bauleitung. Es gibt aber auch die Möglichkeit, alle Leistungen an eine Generalunternehmerin oder einen Generalunternehmer (GU) zu vergeben, die oder der dann allein für sämtliche Bauleistungen verantwortlich ist, auch wenn sie oder er einzelne Gewerke selbst nicht ausführen kann und diese als Auftraggeberin oder Auftraggeber an Sub- bzw. Nachunternehmerinnen und -unternehmer vergibt (Anmerkung: Fertighausanbieterinnen und Fertighausanbieter treten in der Regel auch als GU auf). Beide Vergabemöglichkeiten haben ihre Vor- und Nachteile. Der Vorteil bei der Vergabe an einzelne Handwerksbetriebe ist, dass eine gezielte Vergabe nach Preis und Qualifikation möglich ist. Die Subunternehmerinnen und -unternehmer der Generalunternehmerin oder des Generalunternehmers sind den Bauherrinnen und Bauherren in der Regel nicht bekannt, sie haben außerdem kein Mitspracherecht bei der Firmenauswahl. Zudem haben Bauherrinnen und Bauherren aufgrund fehlender vertraglicher Beziehung keinen Einfluss auf die Subunternehmerinnen und Subunternehmer bei der Bauausführung. Andererseits gibt es beim Bauen mit der oder dem GU nur eine Vertragspartnerin oder einen Vertragspartner und nur eine Fertigstellungs- und eine Mängelverjährungsfrist, während bei Vergabe an mehrere Handwerksbetriebe viele Termine und Fristen zu koordinieren und zu überwachen sind. Beim Bauen mit Handwerksbetrieben ist der Aufwand für die Bauleitung höher, während die oder der GU die Koordinierungsaufgaben selbst in die Hand nimmt. Das lässt diese oder dieser sich natürlich ebenso bezahlen wie die Haftung für Mängelansprüche für die Subunternehmerinnen- und Subunternehmerleistungen, so dass das Bauen mit einer oder einem GU in der Regel insgesamt auch nicht preiswerter wird. Allerdings ist der Preis frühzeitig fest kalkulierbar, da GU meist zu Pauschal- bzw. Festpreisen anbieten und arbeiten. Es liegt im Ermessen der Bauherrinnen und Bauherren, ob sie bei der Beauftragung einer oder eines GU zusätzlich eine eigene Bauleitung bzw. Bauüberwachung beauftragen. Bauträgerinnen und Bauträger Eine Bauträgerin oder ein Bauträger kauft sowohl einzelne Baugrundstücke als auch ganze Baugebiete, parzelliert, erschließt, bebaut sie und verkauft schließlich die einzelnen Grundstücke mit Haus oder Wohnungen. Als Bauträgerinnen oder Bauträger treten auf: • Wohnungsbaugesellschaften • Bauunternehmerinnen und Bauunternehmer • Baubetreuerinnen und Baubetreuer • Immobiliengesellschaften • Gegebenenfalls auch Maklerinnen und Makler Unternehmerinnen und Unternehmer, die als Bauträgerinnen oder Bauträger tätig werden wollen und von Käuferinnen und Käufern große Geldsummen entgegennehmen, benötigen eine Zulassung von der zuständigen Ordnungsbehörde nach § 34 c der Gewerbeordnung. Fachliche Qualifikationen werden jedoch nicht verlangt oder geprüft. Für den Kauf von einer Bauträgerin oder einem Bauträger spricht der geringe Aufwand, den Käuferinnen und Käufer beim schlüsselfertigen Angebot für die Begleitung von Planung und Bauausführung aufzubringen haben, sowie die relativ große Kalkulationsgenauigkeit. 52  |  Planen und Bauen im Landkreis Gifhorn Wird ein Haus oder eine Wohnung von einer Bauträgerin oder einem Bauträger erworben, dann haben Käuferinnen und Käufer ausschließlich sie oder ihn als Geschäfts- und Vertragspartnerin oder -partner. Käuferinnen und Käufer müssen sich weder Planerin oder Planer suchen noch sich mit den Handwerkerinnen und Handwerkern auseinandersetzen. Da auch das Grundstück von der Bauträgerin oder vom Bauträger erworben wird, ist dieser ebenfalls für die Erschließung zuständig. Sie oder er erstellt das Bauvorhaben in eigenem Namen und auf eigene Rechnung. Damit tritt sie oder er gegenüber den Handwerkerinnen und Handwerkern und der unteren Bauaufsichtsbehörde als Bauherrin oder Bauherr auf. Käuferinnen und Käufer erwerben das fertige oder das noch zu errichtende Haus zusammen mit dem Grundstück und zahlen dafür in der Regel einen Festpreis, der aber auch Grundlage für die Ermittlung der Grunderwerbssteuer wird. Der Festpreis hängt davon ab, ob schlüsselfertig gekauft wird, bestimmte Eigenleistungen erbracht und/oder Sonderwünsche vereinbart werden. Sonderwünsche, die nach Vertragsabschluss vereinbart werden, führen bei allen Vertragsarten meist zu deutlichen Mehrkosten! Eine Aufschlüsselung des Festpreises nach üblichen Kostengruppen erfahren Käuferinnen und Käufer in der Regel nicht. Lediglich der anteilige Preis für das Grundstück beziehungsweise der Miteigentumsanteil am Grundstück wird ausgewiesen. Weder die Erschließungs- und Planungskosten noch die Gebäudekosten werden weiter aufgeschlüsselt, obwohl die Käuferinnen und Käufer in der Regel den Haus- oder Wohnungsbau nach dem jeweiligen Baufortschritt zahlen sollten. Preis- bzw. Leistungsvergleiche sind daher so gut wie nicht möglich, besondere Kosteneinsparpotenziale sind weder zu erkennen noch gezielt zu steuern. Bauherrinnen und Bauherren bzw. Käuferinnen und Käufer können lediglich durch einen allgemeinen Vergleich verschiedener Baubeschreibungen und an dem Gesamtpreis pro Quadratmeter Wohnfläche erkennen, ob das Haus oder die Wohnung preisgünstig ist. Hinweis: Bauträgerinnen und Bauträgern sind nach § 3 der Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) besondere Sicherungspflichten in Bezug auf die Annahme von Vermögenswerten von Bauherrinnen und Bauherren auferlegt worden. Hierzu zählt zum Beispiel die Entgegennahme von Zahlungen beziehungsweise Rechnungsstellungen entsprechend des Baufortschrittes. Die Höhe von Teilbeträgen, die von der Bauträgerin oder vom Bauträger nach vorgegebenen Anteilen der Vertragssumme abgefordert werden kann, ist in § 3 Absatz 2 MaBV geregelt. Sonderwünsche gegen Aufpreis Die Gestaltungsmöglichkeiten beim Kauf von Standard-Bauträgerinnen und Bauträgerhäusern sind reduziert. Ähnlich wie bei den Typenhäusern von Fertighausanbieterinnen und Fertighausanbietern gibt es – in der Regel gegen Aufpreis – andere bzw. höherwertigere Ausstattungen (Sanitärausstattung, Bodenbeläge, Wandverkleidungen). Eigenleistungen zur Kostenreduzierung Wer selber bauen und damit Eigenleistungen übernehmen möchte, sollte abwägen, was er schaffen kann und was nicht. 1.000 Arbeitsstunden Eigenleistung bedeuten bei einer einjährigen Bauzeit, dass wöchentlich im Durchschnitt 25 Stunden zu erbringen sind. Wenn nur das Wochenende und der Urlaub zur Verfügung stehen, ist das kaum zu leisten. Es wird deshalb empfohlen, nicht mehr als fünf, höchstens zehn Prozent der Gesamtkosten als Eigenleistung einzuplanen. Gut geeignet für Eigenleistungen sind Arbeiten, die einen hohen Lohnanteil und wenig Materialkosten enthalten. Beispiele sind Ma- Teil III


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